Inwestowanie w nieruchomości – flip – ile można zarobić?

Ceny nieruchomości nadal wzrastają, choć na początku pandemii „eksperci” przewidywali ich spadek. Czy rynek się jeszcze nie „nasycił” i można nadal przeprowadzać zyskowne inwestycje na nieruchomościach? W ostatnich latach popularny był tzw. „flip”. Co to takiego i ile można na tym zarobić?

Inwestowanie w nieruchomości – flip – co to jest?

Słowo „flip” pochodzi od angielskiego „house flipping” i oznacza szybkie „przerzucanie” domów. Jest to zatem zakup nieruchomości, wykonanie pewnych modyfikacji i sprzedaż z zyskiem. Jak to zrobić, skoro wcześniej mieszkanie było dostępne na „tym samym rynku”, a w przeciągu kilku miesięcy potencjalny kupujący musi jeszcze zapłacić za zysk osoby zajmującej się flipem tego mieszkania? Najczęściej wykonuje się remont. Oczywiście to remont, który ma celu podniesienie wartości mieszkania czyli niekoniecznie „gruntowny”, tylko bardziej „wizerunkowy”. Zmienia się przeważnie nieruchomość tak by kosztowało to jak najtaniej, a zysk był jak największy. Najczęściej stosuje się „Home staging” czyli z ang. tłumacz „reżyseria domu, domowa inscenizacja”. Co ciekawe pojęcie home staging narodziło się w latach 70-tych ubiegłego wieku. Jego pionierką/ pierwszą osobą która zauważyła, że sprzedaż nieruchomości podlega tym samym regułom co sprzedaż np. samochodów czy ubrań (ludzie chętniej kupują rzeczy, które są ładnie „opakowane” i odpowiednio wyeksponowane)  była Amerykanka, właścicielka firmy projektującej wnętrza – Barbara Schwarz.

Doszła do wniosku, że podobnie należy podejść do sprzedaży mieszkania czy domu – trzeba je odpowiednio „zapakować”, aby klient chciał je kupić.

Home staging jako jedna z metod podwyższenia ceny nieruchomości do „flipu”

Techniki home stagingu opierają się na: sztuce aranżacji wnętrz  – zgodne z psychologią zachowań konsumentów + odpowiedniej fotografii.  Zastosowanie tych technik zmienia charakter nieruchomości z zindywidualizowanego „do mieszkania poprzedniego właściciela” na neutralne „do sprzedania”.

Home staging to zabieg polegający na przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży bądź do wynajmu poprzez proste zabiegi dekoracyjne (głównie rozjaśnianie, ocieplanie wnętrz) oraz minimalizowanie istniejących przedmiotów w pomieszczeniach. Siła Home stagingu tkwi w niskim budżecie potrzebnym na realizację zadania, a także stosunkowo krótkim czasie jaki jest potrzebny na wprowadzenie zmian.

Po zastosowaniu home stagingu nieruchomość staje się produktem atrakcyjnym dla nabywców (sprzedaż lub najem).

Badania na rynku amerykańskim wskazują skuteczność w skróceniu czasu sprzedaży oraz zwiększeniu realnej wartości nieruchomości (z badań wspomnianej już Barbary Schwarz (światowej pionierki Home Stagingu) po jego zastosowaniu oferowana cena zakupu rośnie przeciętnie o 10%, a czas sprzedaży/ najmu skraca się o 40%).

Ile kosztuje Home staging?

Jednym z sukces Home stagningu jest niski koszt jego realizacji, przyjmuje się, że ok.1% – 2% wartości nieruchomości lub od 1 do 2 mkw. prognozowanej ceny nieruchomości. Składają się na to koszty wynajęcia m.in. osoby do sprzątania, firmy od wyprowadzek i wynagrodzenie dla home stagera.

Właściciel nieruchomości może te koszty obniżyć, jeśli sam zajmie się częścią prac.

Niskobudżetowe podstawowe techniki przygotowania nieruchomości do sprzedaży i najmu:

•Sprzątnięcie / usunięcie niepotrzebnych przedmiotów: usunięcie zbyt dużej ilości mebli (szczególnie tych zmniejszających optycznie przestrzeń), rzeczy osobistych, staranne wysprzątanie itp.

•Oświetlenie i rozjaśnienie : umycie okien, wymiana lub wypranie zasłon, usunięcie przedmiotów  znajdujących  się na parapecie, w szczególności tych, które  ograniczają dopływ światła do wnętrza, wymiana zepsutych żarówek itp.

•Aranżacja wnętrza: wstawienie świeżych kwiatów, zredukowanie drobiazgów,  zawieszenie obrazów na ścianach, przemeblowanie lub umeblowanie

•W przypadku sprzedaży domu:

•Aranżacja otoczenia budynku  – front i tył budynku – uprzątnięcie ogrodu, skoszenie trawy, zasadzenie kwiatów i roślin doniczkowych

Tak, aby klient poczuł się jak u siebie …

•Zmianę charakteru wnętrza z „do mieszkania” na „do sprzedania” fachowo nazywa się depersonalizacją. Jest to technika polegająca na usunięciu na czas sprzedaży, wszystkich osobistych elementów wystroju wnętrza (np. zdjęć, pamiątek, plakatów, nagród itp.)

•Cały zabieg ma celu stworzenie atrakcyjniejszej oferty w oczach nabywców, tak aby kluczową rolę zaczynały odgrywać emocje, które wpływają na pozytywne decyzje osób kupujących lub wynajmujących dany dom lub mieszkanie.

•Kolejnym ważnym elementem jest zaaranżowanie przestrzeni w mieszkaniu oraz to jakie wrażenie tworzy i jak jest oświetlona. My sami możemy być do naszego wnętrza po prostu przyzwyczajeni, niekoniecznie jednak będzie ono odpowiadało klientom oglądającym mieszkanie.

Techniki przygotowania nieruchomości do sprzedaży i najmu c.d.

W ramach rozjaśniania i prze-aranżowania wnętrza można:

•  Odnowić kuchnię: wymienić lub przemalować fronty szafek,  zepsute  półki

•  Odnowić łazienkę : wymienić wyposażenia łazienki w średnim pułapie cenowym:  naprawić mebli, wymienić ręczniki i matę, zasłonę prysznicową

•  Pomalować ścian wewnętrznych: nowa farba w jasnych kolorach (prawie zawsze dobrze sprawdzi się biel), usunąć stare tapet, pomalowanie drzwi czy boazerii na biało

•  Pomalować ściany zewnętrzne (w przypadku sprzedaży domu) : nowa farba na ścianach, drzwiach i oknach

Emocje – co jeszcze możemy zrobić by klient poczuł się jak u siebie ….

•Świeże kwiaty

•Delikatna muzyka

•Zapachy (najlepiej świeżo parzonej kawy, czy pieczonego ciasta) lub delikatne perfumy do wnętrz, świeczki zapachowe

•W przypadku oferty internetowej bardzo ważna jest profesjonalna sesja zdjęciowa

•Nowa aranżacja powoduje, że już na zdjęciach staje się konkurencyjna wśród ofert z tej samej okolicy

•W home stagingu często  stosuje się style, które optycznie powiększają i rozjaśniają wnętrze (takie jak skandynawski styl), w których kolor wnętrzu nadają dodatki

•Jest to swoisty trick marketingowy, który ma na celu stworzenie pozytywnego wrażenia przy pierwszym odwiedzeniu danej nieruchomości.

Czy techniki home staging można stosować przy niskobudżetowej zmianie aranżacji wnętrza w którym mieszkamy?

Home Staging jest stosowany głównie przy sprzedaży i wynajmie nieruchomości jednak  jeśli jest to tak skuteczna metoda zmiany wnętrza na jaśniejsze i przyjemniejsze dla użytkownika przy stosunkowo niskim budżecie to czy można ją stosować także przy zmianie nieruchomości, w której żyjemy?

Oczywiście, możemy to – Kilka podstawowych zasad jak zmienić wnętrze bez remontu:

Od czego zacząć, warto spojrzeć na nasze wnętrze raz jeszcze i zastanowić się do jakich elementów jesteśmy przyzwyczajeni, a może nie są już one niezbędne szczególnie wyeksponowane na regale?

Zaczynamy:

1.  Eliminacja – niepotrzebnych mebli, dodatków, starych elementów dekoracji, których „chcemy się pozbyć” – typu zbyt zdobne firanki, figurki dekoracyjne, zbiory „z młodych lat”, czy inne pamiątki z dzieciństwa, lepiej je ułożyć w szufladzie niż wystawiać na zewnątrz i narażać na działanie kurzu i słońca, co w konsekwencji „skraca ich żywotność”,

2. Malowanie – pomalować można zarówno ściany, jak i szafki (kuchenne, inne meble), a nawet podłogę czy kafelki! •Malowaniem można zmienić przestrzeń, a udana metamorfoza (osiągnięta dzięki malowaniu) może nas zainspirować do dalszych zmian w aranżacji wnętrza •Obecnie producenci oferują nam bardzo szeroką gamę farb, przeznaczonych do malowania konkretnych powierzchni, inne do ścian, drewna, metalu itp. •Aby wnętrze było przyjemną przestrzenią do życia pamiętajmy o rozjaśnianiu (co tyczy się także aranżacji okien) – im więcej światła „wpuścimy do wnętrza” tym lepiej, jeśli nie mamy sąsiada tzw. „okna w okna” to może warto pomyśleć o zrezygnowaniu z firanek na rzecz samych naturalnych zasłon czy rolet rzymskich, tj. wybierajmy białą farbę lub w jasnych odcieniach typu ecru, ewentualnie jasne szarości czy modne odcienie lilia lub mięta, jednak np. ciemne odcienie tych samych kolorów jak ciemny szary, śliwka są trudne w aranżacji i wymagają trochę doświadczenia, aby nie stworzyć z pomieszczenia ciemnej „klitki”,

3.  Dodatki

•We wnętrzu znaczą bardzo wiele – to oczywiste, nadają charakteru i podkreślają styl pomieszczenia. Rozsądnie dobrane dodatki mogą z nudnego wnętrza uczynić prawdziwą „designersko” zaplanowaną przestrzeń. Co więcej potrafią zupełnie zmienić przestrzeń, a nie kosztują zdecydowanie tyle co remont  wraz z wymianą mebli. Po malowaniu (pkt.2) możemy także położyć nowe tapety czy nakleić naklejki, powiesić  nowe zasłony, czy rolety rzymskie, dodać poduszki czy lampkę i już można uzyskać zupełnie nową przestrzeń. •Nawet jeśli mamy nietypowy wymiar ściany czy okna, to wiele  firm oferuje produkty wykonywane na zamówienie, na rynku jest dostępne wiele  różnych stylów, które ożywią każde wnętrze!

Zobacz – zdjęcia z przykładowych realizacji Home Staging

Home Staging – przykład jak to robią mieszkańcy Skandynawii i tamtejsze agencje nieruchomości

1.  Biel (białe ściany, białe meble), bielona podłoga w zestawieniu z kontrastem czerni i nasyconych barw •Dużo mebli w skandynawskich aranżacjach pochodzi ze skandynawskich „wnętrzarskich sieciówek”, ale są także „perełki”, które nadają wnętrzu nowoczesności, takie jak sofy czy lampy marki Normann Copenhagen, czy krzesła Eames chair •Bardzo istotny jest minimalizm, zarówno w doborze mebli i dodatków, jak i kolorów,

2.  Kontrast, to bardzo istotne dodać kontrastowych mocnych kolorów w dodatkach, jest to także ważne przy pracy fotografa, jasne wnętrze z kontrastowymi dodatkami łatwiej także „przerobić w programach graficznych”, wystarczy „rozjaśnić i nasycić” zdjęcia w podstawowym programie do obróbki zdjęć, a nasze mieszkanie już na miniaturce w olbrzymiej ilości ogłoszeń z danej lokalizacji będzie wyglądać konkurencyjnie i będzie „bardziej klikalne”, im więcej osób odwiedzi nasze ogłoszenie, to w konsekwencji wpłynie na skrócony czas sprzedaży czy najmu nieruchomości,

3.  Budżet, skoro home staging ma być rozwiązaniem efektownym w ograniczonym budżecie, to należy zwrócić uwagę, że trzeba zastosować trochę „chwytów marketingowych”, czyli zainwestować w lepszej jakości dodatki, czy sprawdzić designerski żyrandol czy sofę, jednak np. łóżko z materacem wybrać w ekonomicznym budżecie, ale nakryć je ozdobną kapą wraz z dużą ilością miękkich poduszek •Skandynawskie agencje nieruchomości do zdjęć układają nawet takie gadżety jak markowe torby typu Michael Kors, Louis Vuitton, Prada czy Gucci. To wszystko ma wpływ na to jak postrzegamy nieruchomość,

4.  Dodatki •Dodatki to konieczność (j.w. nawet podstawowy mebel nakryty dobrej jakości dodatkami może wyglądać ciekawie) – oczywiście powinniśmy unikać osobistych pamiątek czy zdjęć (kupujący ma poczuć się jak u siebie), jednak nowoczesne plakaty w czarnych ramach na pustej ścianie (jeśli budżet jest naprawdę mały można nawet plakaty nakleić taśmą, to także może świetnie wyglądać) czy dobrze dobrane figurki lub tkaninowe dodatki – zasłony, poduszki, kapy zmienią każde wnętrze! •Dodatki to także bukiet świeżych kwiatów na stole, świece czy zapachy do wnętrz, czyli klimat świeżości,

5. Rozjaśnianie i minimalizowanie •Im jaśniej tym lepiej, co tyczy się także ilości sprzętów, im mniej tym lepiej, jeśli nadal użytkujemy nieruchomość na sprzedaż powinniśmy pochować wszystkie nasze osobiste rzeczy do szaf, schowków itp. •Proste i lekkie formy także dodają wnętrzu „świeżości”,

6.  Sesja zdjęciowa, jeśli sami nie „czujemy się na siłach” wykonania zdjęć, które przyciągną przyszłych nabywców, to warto skorzystać z usług profesjonalnego fotografa, koszt jego usługi przy różnicy w cenie, którą możemy osiągnąć lub ujęta w ratach czynszu (przy najmie) jest naprawdę niewielka!

Poniżej zdjęcia z przykładowych sesji zdjęciowych – nieruchomości „przygotowanych” do sprzedaży

• 

• 

• 

• 

• 

Inwestowanie w nieruchomości – flip ile można na tym zarobić?

Jak we wszystkich interesach można zarobić, a można też stracić. Od czego to zależy? Oczywiście od zdolności inwestora, jak i szczęścia. W największej mierze to zasługa wartości mieszkania, na którą najczęściej ma wpływ wartość pieniądza i sytuacja ekonomiczna kraju. Niektórzy zastanawiają się dlaczego ceny nieruchomości ciągle rosną, pomimo, że od 2020 roku mamy pandemię i na początku banki zaostrzyły politykę kredytową? Ponoć ma na to wpływ także polityka dotycząca oprocentowania lokat. Jeśli ktoś ma dużo kapitału to na lokacie oprocentowanie może być niższe niż inflacja, także realnie pieniądze tracą na wartości. Nieruchomości „jawią się” jako najlepsza pewna inwestycja, zawsze mają określoną wartość i ich cena przeważnie rośnie. Skoro jest popyt, to ceny rosną. Coraz więcej jest także „fliperów” i innych inwestorów, co także wpływa na wzrost cen. Jakie czynniki wpływają na wysokość zysku z „flipu”?

1. Cena zakupionej nieruchomości. Oczywiste jest, że im taniej kupimy tym lepiej. Jednak okazję na rynku nieruchomości obecnie to rzadkość. W dużych miastach takie „inwestycyjne perełki” znikają właściwie z dnia na dzień. Warto sprawdzać na bieżąco portale ogłoszeniowe (może te mniej popularne, gdzie wystawienie oferty nic nie kosztuje) lub licytacje komornicze.
2. Czas potrzebny na prace typu home staging czy inne prace remontowe oraz ich koszt. Często właśnie osoby zarabiają na „flipach”, bo potencjalnych kupujących przeraża wizja remontu lub nie potrafią wyobrazić sobie jak będzie wyglądała nieruchomość po wprowadzeniu drobnych modyfikacji. Nie ma się co dziwić, każdy kto choć raz remontował/ wykańczał mieszkanie wie, jak to jest. Jednak wszystko jest do przejścia, szczególnie jeśli jest wizja dużego zarobku. Jednak warto wszystko dobrze skalkulować, czas to pieniądz i nasze zaangażowanie należy odpowiednio wycenić.

Flip – ile zarobili inni?

W internecie można spotkać wiele konkretnych przykładów ile inwestorzy zarobili na „flipach” nieruchomości. Najczęściej podają oni kwoty rzędu 30.000 -50.000 zł. Niektórzy przyznali, że zarobili nawet 100.000,00 zł, więc jest to raczej opłacalny interes.

Flip nieruchomości bez pieniędzy na jego zakup?

Wiele z nas może pomyśleć, wszystko fajnie, ale „nie mam wolnych 300.000,00 zł, żeby móc kupić nieruchomość i zarobić od 30.000,00 zł do 100.000,00 zł”. Czy wiecie, że można skorzystać także z innego kapitału? Najczęściej i najprościej może to być kredyt bankowy (oczywiście trzeba doliczyć koszty kredytu, mieć odpowiednią zdolność kredytową itd.) lub są także propozycje osób, które inwestują w to, żeby ktoś mógł inwestować w czyjąś nieruchomość. Jednak trzeba być tutaj bardzo ostrożnym. Pieniądze są spore, dlatego lepiej polegać na pewnych instytucjach jak banki.

Najprostszy flip – bez kapitału, jak zacząć?

Wiecie jaki był „patent” przed pandemią na najprostszy flip bez kapitału? Wynajęcie mieszkania kilkupokojowego, drobne zmiany (typu Home staging), przystosowanie go pod studentów (łóżko, biurko, szafa w każdym pokoju) i wynajem na pokoje. Jeśli mieszkanie znajdowało się w dobrej lokalizacji blisko szkół wyższych to inwestycja zawsze była pewna! Przez pandemię trochę się to zmieniło. Jednak najlepsza inwestycja to taka gdzie jest duża podaż, a mało inwestorów, dlatego warto szukać swojej sposobu na inwestowanie ….

Jeśli nie boimy się drobnych prac budowlanych, spraw podatkowych, albo pasjonujesz się wykańczaniem wnętrz to może warto spróbować zostać „filp-erem”?